Pratiche edilizie
Difformità edilizie, tolleranze e sanatorie: quando si applica l’art. 34-bis e quando un abuso non è sanabile
Aggiornato a settembre 2026
Durante una compravendita, una ristrutturazione o la preparazione di una nuova pratica edilizia, il tecnico confronta lo stato reale dell'immobile con la documentazione comunale e trova una differenza.
Una parete non coincide, una finestra è spostata, compare una veranda oppure le dimensioni rilevate non corrispondono a quelle rappresentate nel titolo edilizio.
La reazione più frequente è: “facciamo una sanatoria”. Ma questa conclusione, formulata prima di avere classificato la differenza, è tecnicamente sbagliata.
Bisogna prima stabilire se si tratta di una tolleranza dell'articolo 34-bis, di una difformità sanabile, di un'opera non sanabile, di un problema anche paesaggistico oppure di una situazione che non è ancora documentata in modo sufficiente.
Prima si classifica la difformità; solo dopo si decide se serve una sanatoria.
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Stato legittimo e accesso agli atti: da dove inizia la verifica
Prima di valutare una difformità bisogna conoscere lo stato legittimo dell'immobile, cioè la configurazione urbanistico-edilizia che può essere ricostruita attraverso i titoli e gli altri documenti ammessi dalla normativa.
Il confronto corretto è:
Stato reale rilevato↔Stato legittimo urbanistico-edilizio
Non è invece sufficiente confrontare lo stato reale con la sola scheda catastale. Per ricostruire la situazione occorrono normalmente:
- accesso agli atti comunali;
- ricerca dei titoli edilizi e delle eventuali varianti;
- esame degli elaborati grafici approvati;
- verifica di precedenti condoni o sanatorie;
- rilievo accurato dello stato dei luoghi;
- confronto cronologico tra documenti e trasformazioni realizzate.
Solo dopo questa ricostruzione si può capire se la differenza rilevata sia realmente una violazione, una tolleranza oppure un caso da approfondire ulteriormente.
La planimetria catastale è corretta: quindi non ci sono problemi?
No. Il Catasto e il Comune svolgono funzioni differenti. La planimetria catastale descrive la consistenza censita ai fini fiscali e catastali, ma non costituisce di per sé un titolo edilizio.
Possono quindi verificarsi situazioni come:
- una veranda rappresentata in Catasto ma mai autorizzata;
- una finestra riportata nella planimetria catastale ma assente nei titoli comunali;
- un ampliamento accatastato ma urbanisticamente abusivo;
- una distribuzione interna aggiornata catastalmente senza la precedente pratica edilizia necessaria.
Accatastato non significa autorizzato.
Conformità catastale e conformità edilizia sono verifiche differenti.
Una planimetria catastale perfettamente coincidente con lo stato reale dimostra che il Catasto è aggiornato. Non dimostra automaticamente che le opere siano state assentite sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Difformità e tolleranza non sono la stessa cosa
Una difformità è una differenza tra quanto legittimamente assentito e quanto materialmente realizzato. Non tutte le differenze hanno però lo stesso rilievo.
Il DPR 380/2001 disciplina specifiche tolleranze costruttive ed esecutive che, quando ricorrono tutti i presupposti della norma, non costituiscono violazione edilizia.
Questo passaggio è decisivo: una tolleranza correttamente riconosciuta non viene “sanata”, perché la legge stabilisce che quella specifica differenza non costituisce abuso.
Non ogni differenza è una violazione edilizia, ma non ogni abuso è sanabile.
Che cosa prevede l’articolo 34-bis?
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L'articolo 34-bis del DPR 380/2001 distingue, in sintesi, tolleranze costruttive e tolleranze esecutive. La verifica deve riguardare la data di realizzazione dell'intervento, le dimensioni dell'unità immobiliare, la natura dello scostamento e tutte le condizioni richieste dalla norma.
La tolleranza ordinaria del 2%
Per le fattispecie ordinarie, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, ferme le ulteriori condizioni di legge.
Le percentuali per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 l'articolo 34-bis prevede limiti differenziati in relazione alla superficie utile dell'unità immobiliare:
| Superficie utile dell'unità | Limite previsto |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a meno di 300 m² | 4% |
| Da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| Inferiore a 60 m² | 6% |
La superficie e lo scostamento devono essere determinati secondo i criteri della norma; la percentuale non sostituisce la verifica tecnica del caso concreto.
Queste percentuali non significano che oggi si possa costruire volontariamente il 2–6% in più.
I limiti servono a verificare scostamenti già esistenti nelle specifiche fattispecie previste dalla legge. Non costituiscono una quota liberamente aggiungibile al progetto.
Le tolleranze esecutive
L'articolo 34-bis non riguarda soltanto scostamenti percentuali. Nei casi previsti disciplina anche irregolarità geometriche ed esecutive di minima entità, differente collocazione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture, diversa ubicazione di aperture interne, irregolarità di muri interni ed esterni, errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione.
La presenza di una di queste descrizioni non consente però di applicare automaticamente la tolleranza. Occorre verificare l'epoca, la natura dell'opera, gli effetti sull'immobile e le esclusioni previste, comprese le verifiche strutturali e di settore quando necessarie.
Non tutto ciò che è piccolo è automaticamente una tolleranza.
Una nuova superficie, un ampliamento, una veranda, una modifica rilevante della sagoma o un intervento strutturale abusivo non diventano tolleranze soltanto perché il proprietario li considera modesti.
Sanatorie: non esiste una procedura unica
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CILA tardiva o omessa, SCIA in sanatoria, Permesso di Costruire in sanatoria e accertamento di conformità non sono formule intercambiabili.
Prima di scegliere la procedura bisogna determinare quale titolo edilizio sarebbe stato necessario per realizzare legittimamente l'opera. La qualificazione dipende dalla natura dell'intervento, dall'epoca di realizzazione, dalla disciplina applicabile e dall'eventuale presenza di vincoli.
Utilizzare una procedura più semplice di quella realmente necessaria non regolarizza l'opera. Una CILA tardiva, per esempio, non può trasformarsi in uno strumento per sanare interventi che richiedevano una SCIA o un Permesso di Costruire.
CILA omessa: quando si applica la sanzione di 1.000 euro
Quando le opere erano effettivamente soggette a CILA e sono state eseguite senza la comunicazione, l'articolo 6-bis prevede una sanzione pecuniaria di 1.000 euro.
La sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l'intervento è ancora in corso di esecuzione.
Questa disciplina riguarda soltanto opere realmente riconducibili alla CILA. Se è stato interessato un muro portante, è stato creato un volume o l'intervento apparteneva a una categoria superiore, non basta pagare 1.000 euro e depositare una CILA.
La procedura dipende dall’opera eseguita, non dalla sanzione che si preferisce pagare.
SCIA in sanatoria e articolo 36-bis
L'articolo 36-bis disciplina l'accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali indicate dalla norma, oltre alle fattispecie realizzate in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria.
La verifica non consiste nel semplice pagamento di una cifra. Devono esistere i presupposti di conformità richiesti dalla disciplina applicabile e possono essere necessarie condizioni, opere di adeguamento, verifiche strutturali e ulteriori atti di assenso.
Quanto può costare la regolarizzazione di opere soggette a SCIA?
Per le fattispecie da SCIA dell'articolo 37, l'oblazione prevista dall'articolo 36-bis è collegata al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, con importi determinati dal responsabile del procedimento:
- da 1.032 a 10.328 euro nei casi indicati dalla norma;
- da 516 a 5.164 euro quando l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.
Non è quindi corretto affermare “SCIA in sanatoria uguale 516 euro”. L'importo effettivo dipende dalla fattispecie, dall'aumento di valore venale e dal regime di conformità applicabile.
Qual è la differenza tra articolo 36 e articolo 36-bis?
L'articolo 36 riguarda l'accertamento di conformità per le fattispecie più gravi individuate dalla norma, come gli interventi eseguiti in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità, nonché i corrispondenti casi relativi alla SCIA alternativa.
L'articolo 36-bis riguarda invece le parziali difformità, le fattispecie da SCIA e le variazioni essenziali nei casi disciplinati.
Anche le condizioni di conformità non sono identiche. In estrema sintesi, l'articolo 36 mantiene la verifica richiesta sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda; l'articolo 36-bis introduce, per le fattispecie che disciplina, un criterio differenziato tra disciplina edilizia riferita al momento della realizzazione e disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.
La corretta applicazione richiede comunque l'inquadramento puntuale dell'opera e della normativa vigente nelle due epoche.
Il “Salva Casa” ha modificato le condizioni di regolarizzazione di alcune difformità; non ha reso sanabile qualsiasi abuso.
Una difformità può essere non sanabile?
Sì. Una difformità può non possedere i requisiti necessari per una regolarizzazione.
A seconda della procedura e del caso concreto, possono impedire la sanatoria problemi relativi a:
- volumetria e superficie;
- indici urbanistici;
- distanze tra edifici e dai confini;
- destinazione d'uso;
- vincoli paesaggistici o culturali;
- requisiti edilizi e igienico-sanitari;
- aspetti strutturali e sismici;
- altre norme di settore applicabili.
Se non esistono i presupposti richiesti, l'amministrazione può imporre il ripristino dello stato legittimo o la demolizione dell'opera abusiva.
Non esiste un diritto a mantenere un’opera abusiva semplicemente pagando una sanzione.
Il caso del box apparentemente ante ’67
Immaginiamo un box che appare molto vecchio e che, secondo il proprietario, potrebbe essere stato costruito prima del 1967.
Il manufatto non compare però negli atti comunali, nel Catasto storico, nelle mappe, nelle fotografie d'epoca, negli atti di provenienza o in altra documentazione probante.
La frase “sembra ante ’67” non dimostra né la data di costruzione né la legittimità del box. Inoltre, prima del 1967 potevano già esistere obblighi di licenza edilizia in determinate aree e centri abitati.
Se non è possibile dimostrare l'esistenza del manufatto nell'epoca rilevante e il box non risulta sanabile secondo la disciplina applicabile, può essere necessario demolirlo.
L’anzianità apparente di un manufatto non sostituisce la prova documentale della sua legittimità.
Il trascorrere del tempo sana un abuso edilizio?
No. Un'opera presente da venti, quaranta o settanta anni non diventa urbanisticamente regolare soltanto per il trascorrere del tempo.
L'epoca di realizzazione è importante per stabilire la normativa applicabile, il titolo eventualmente necessario e le modalità con le quali può essere ricostruito lo stato legittimo. Non rappresenta però, da sola, una sanatoria.
Vecchio non significa automaticamente legittimo.
Esempi pratici: come cambia il percorso
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1. Tramezzo spostato
Occorre verificare se si tratta di una lieve irregolarità esecutiva riconducibile all'articolo 34-bis oppure di una redistribuzione interna realizzata senza il titolo necessario. La risposta dipende dalla configurazione assentita, dall'epoca e dalle caratteristiche della modifica.
2. Porta interna in posizione diversa
La diversa ubicazione di una porta interna può rientrare nelle tolleranze esecutive quando ricorrono le condizioni della norma. Non basta però che lo spostamento sia visivamente modesto.
3. Finestra esterna spostata
Devono essere verificati il prospetto, l'epoca della modifica, il titolo edilizio, l'eventuale interessamento strutturale e la presenza di un vincolo paesaggistico.
4. Veranda
Una veranda può creare superficie e volume. Vanno quindi controllati indici, distanze, disciplina urbanistica e vincoli. In determinate situazioni può non essere sanabile.
5. Box ante ’67 senza prove
L'anzianità apparente non basta. Se non è possibile dimostrarne la legittimità e non esistono i requisiti per una sanatoria, può rendersi necessario il ripristino o la demolizione.
6. Balcone ampliato
Occorre valutare sagoma, distanze, struttura, disciplina paesaggistica e titolo originario. Non può essere classificato automaticamente come tolleranza.
7. Ampliamento di un locale
La creazione di nuova superficie o volume richiede una verifica rigorosa della sanabilità urbanistica, edilizia e, quando pertinente, paesaggistica.
8. Opera strutturale
Oltre alla regolarizzazione urbanistico-edilizia devono essere affrontate le disposizioni strutturali e sismiche applicabili. Una pratica edilizia non sostituisce gli accertamenti necessari sulla sicurezza.
9. Catasto perfettamente aggiornato
Se le opere non risultano autorizzate dal Comune, la corrispondenza catastale non le rende legittime. Bisogna verificare titoli, tolleranze e possibilità di regolarizzazione.
Cosa succede se l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico?
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Una difformità esterna su un immobile o in un'area sottoposti a vincolo può richiedere due verifiche distinte:
Regolarizzazione edilizia+Compatibilità paesaggistica
Il problema può riguardare finestre, porte, coperture, balconi, terrazzi, manufatti esterni, modifiche della sagoma e sistemazioni delle aree pertinenziali.
Sanabile urbanisticamente non significa automaticamente sanabile paesaggisticamente.
Come si sviluppa l’iter paesaggistico?
Il percorso concreto dipende dal tipo di vincolo e dalla procedura applicabile. In termini generali può comprendere:
- verifica dell'esistenza e della natura del vincolo;
- accesso agli atti comunali e paesaggistici;
- ricostruzione dello stato autorizzato;
- rilievo dello stato reale;
- verifica dell'ammissibilità della procedura;
- predisposizione della relazione paesaggistica;
- elaborati dello stato autorizzato, reale e comparativo;
- documentazione fotografica;
- istruttoria del Comune o dell'autorità competente;
- parere della Soprintendenza nei casi previsti;
- esito della domanda;
- applicazione della sanzione oppure ripristino.
La compatibilità paesaggistica non può essere data per scontata e non è ammessa indistintamente per qualsiasi opera.
La sanzione paesaggistica è compresa in quella edilizia?
No. La sanzione paesaggistica ha una disciplina distinta dalla sanzione edilizia.
Nella specifica procedura collegata all'articolo 36-bis, quando viene accertata la compatibilità, la sanzione è determinata mediante perizia di stima ed è pari al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.
Non esiste quindi una cifra standard valida per ogni immobile e per ogni opera.
La stessa opera può comportare una sanzione edilizia e una distinta sanzione paesaggistica.
Quanto tempo hanno Comune e altri enti per esaminare le pratiche?
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I termini dipendono dal procedimento e presuppongono una pratica completa. Lo schema seguente è orientativo e deve essere letto insieme alle condizioni, alle esclusioni e alle eventuali sospensioni previste dalla disciplina applicabile.
| Procedimento | Termine o efficacia | Precisazione |
|---|---|---|
| CILA | Nessun termine di approvazione | È una comunicazione; restano i controlli e la responsabilità delle dichiarazioni. |
| SCIA ordinaria | 30 giorni per i controlli ordinari | Non è tecnicamente un normale procedimento di silenzio-assenso. |
| SCIA alternativa al PdC | Presentazione almeno 30 giorni prima dei lavori | Devono essere acquisiti gli eventuali atti di assenso necessari. |
| Permesso di Costruire | Procedimento ordinario: 60 + 30 giorni | Il silenzio-assenso opera solo nei casi previsti e ferme le esclusioni di legge. |
| Permesso in sanatoria ex art. 36-bis | 45 giorni | Nei casi previsti, decorso il termine la domanda si intende accolta. |
| SCIA in sanatoria | 30 giorni | Termine previsto per il controllo comunale nell'ambito della disciplina applicabile. |
| Compatibilità paesaggistica collegata all'art. 36-bis | 180 giorni autorità competente; 90 giorni Soprintendenza | Opera la specifica disciplina del silenzio-assenso prevista per questo procedimento. |
Attenzione: il silenzio-assenso indicato per la compatibilità collegata all'articolo 36-bis non deve essere generalizzato a qualsiasi procedimento paesaggistico.
Che cosa succede se vengono richieste integrazioni?
I termini indicati presuppongono che la pratica sia completa e correttamente inquadrata. Il Comune o gli altri enti possono richiedere:
- integrazioni documentali;
- chiarimenti tecnici;
- documenti storici;
- pareri o nulla osta;
- ulteriori elaborati grafici;
- atti di assenso necessari.
In base alla procedura, la richiesta può sospendere, interrompere o modificare la decorrenza dei termini. Per questo non è corretto calcolare la conclusione dell'iter senza considerare la completezza dell'istanza e le comunicazioni ricevute.
Il Comune può venire a controllare l’immobile?
Sì. Nell'ambito delle proprie funzioni di vigilanza, i tecnici comunali e gli altri organi competenti possono effettuare sopralluoghi.
Il controllo può riguardare:
- stato reale e dimensioni;
- sagoma e consistenza delle opere;
- aperture e prospetti;
- corrispondenza tra elaborati e situazione esistente;
- eventuali ulteriori opere presenti nell'immobile.
Il sopralluogo può avvenire durante l'istruttoria, dopo la presentazione della pratica, nell'ambito dei controlli ordinari, dopo una segnalazione o quando emergono dubbi sulla documentazione.
Presentare una sanatoria non significa che il Comune controllerà soltanto i disegni: lo stato reale può essere verificato anche sul posto.
Difformità, tolleranza o abuso: casi e possibili conseguenze
| Situazione | Possibile percorso |
|---|---|
| Tolleranza art. 34-bis | Non costituisce violazione edilizia, se ricorrono tutti i requisiti. |
| CILA omessa | CILA e sanzione, soltanto per opere realmente soggette a CILA. |
| SCIA sanabile | Articolo 36-bis o altra procedura applicabile, con oblazione e verifiche richieste. |
| Parziale difformità dal PdC | Articolo 36-bis quando ne esistono i presupposti. |
| Totale difformità o assenza di PdC | Verifica dell'articolo 36 e dei requisiti di conformità. |
| Difformità su immobile vincolato | Verifica edilizia e distinta verifica paesaggistica. |
| Opera non sanabile | Ripristino o demolizione secondo il provvedimento applicabile. |
| Manufatto molto vecchio senza prove | L'anzianità apparente non dimostra la legittimità. |
| Catasto conforme allo stato reale | Non prova la conformità urbanistico-edilizia. |
Lo schema orienta la prima lettura, ma il percorso effettivo dipende dalla ricostruzione documentale e dalla normativa applicabile al singolo caso.
Gli errori più frequenti
“È accatastato così, quindi è regolare.”Falso. Il Catasto non sostituisce il titolo edilizio.
“È piccolo, quindi è una tolleranza.”Falso. Devono ricorrere le condizioni dell'articolo 34-bis.
“Con il Salva Casa è sanabile tutto.”Falso. Non si tratta di un condono generale.
“Pago la multa e tengo tutto.”Falso. Senza i requisiti l'opera può dover essere rimossa.
“È ante ’67 perché sembra vecchio.”Non è sufficiente. L'epoca deve essere dimostrata.
“Se esiste da cinquant’anni è ormai regolare.”Falso. Il tempo non sana l'abuso.
“Se il Comune non risponde è sempre silenzio-assenso.”Falso. Dipende dal procedimento e dalle relative condizioni.
“Se è sanabile urbanisticamente, lo è anche paesaggisticamente.”Falso. Le due verifiche sono distinte.
Il percorso corretto quando emerge una differenza
Accesso agli atti→Rilievo→Stato legittimo→Confronto→Tolleranza o difformità→Verifica della sanabilità→Procedura o ripristino
Partire dalla sanzione o dal nome di una pratica rischia di rovesciare l'ordine corretto dell'analisi. Prima vengono i documenti e la qualificazione tecnica; soltanto dopo si individuano il procedimento, i costi e le possibili conseguenze.