CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale pratica edilizia serve e quando

Non sono quattro livelli della stessa pratica

È frequente immaginare una scala nella quale l'edilizia libera rappresenta il livello più semplice, la CILA quello immediatamente superiore, la SCIA quello intermedio e il Permesso di Costruire il livello massimo.

Questa immagine può essere utile per orientarsi, ma diventa fuorviante se porta a scegliere il procedimento in base alla presunta “importanza” economica del lavoro. Anche un'opera di costo contenuto può interessare una struttura o un prospetto; al contrario, un intervento costoso può comprendere lavorazioni che rimangono in edilizia libera.

Il Testo Unico dell'Edilizia individua categorie diverse di intervento. Il tecnico deve ricondurre il progetto alla fattispecie corretta, verificando anche la normativa regionale, la disciplina comunale e gli eventuali vincoli.

Attività Edilizia Libera: quando non serve una pratica

Non tutti gli interventi richiedono la presentazione di una pratica edilizia. L'articolo 6 del DPR 380/2001 individua le attività eseguibili senza titolo edilizio, nel rispetto delle condizioni previste e delle altre norme applicabili.

In termini generali possono rientrare nell'edilizia libera:

• opere di manutenzione ordinaria;
• tinteggiature;
• sostituzione di pavimenti e rivestimenti;
• sostituzione di finiture;
• ulteriori interventi espressamente previsti dalla normativa e dal relativo glossario.

Edilizia libera non significa assenza di regole.

Anche senza CILA, SCIA o Permesso di Costruire devono essere rispettate le norme urbanistiche, paesaggistiche, sismiche, energetiche, igienico-sanitarie, condominiali e tutte le altre disposizioni di settore pertinenti.

Che cos’è la CILA?

CILA significa Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. È il procedimento residuale disciplinato dall'articolo 6-bis del DPR 380/2001 per gli interventi non riconducibili all'edilizia libera e non soggetti a SCIA o Permesso di Costruire.

L'utilizzo più frequente riguarda la manutenzione straordinaria che non interessa le parti strutturali dell'edificio.

Esempi tipici sono:

• spostamento o nuova realizzazione di tramezzi non portanti;
• modifica della distribuzione interna;
• spostamento di cucina e bagno;
• creazione o modifica di disimpegni;
• interventi impiantistici connessi alla ristrutturazione;
• altre opere residuali compatibili con questo procedimento.

La CILA riguarda soltanto opere interne?

No, non necessariamente. La CILA riguarda prevalentemente opere interne non strutturali, ma può comprendere anche specifiche opere esterne quando, per caratteristiche e disciplina applicabile, non ricadono nell'edilizia libera né nei titoli superiori.

La formula “CILA uguale opere interne” non è quindi una regola generale. Resta però un limite fondamentale:

Nella CILA ordinaria il tecnico assevera che le opere non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Interventi strutturali: perché una normale CILA non basta

Se il progetto interessa direttamente un muro portante, un solaio, un pilastro, una trave, una struttura in cemento armato, una muratura portante o un altro elemento strutturale, non è corretto inserire quelle opere in una normale CILA.

Occorre verificare un diverso inquadramento urbanistico-edilizio, normalmente la SCIA per il tipico intervento di manutenzione straordinaria strutturale, oltre agli specifici adempimenti strutturali e sismici previsti per il caso concreto.

Anche quando l'opera viene qualificata tecnicamente come “intervento locale”, la sua natura strutturale non scompare. La classificazione strutturale dell'intervento e il titolo edilizio devono essere coordinati, ma non confusi.

“È un intervento locale, quindi basta la CILA” non è una conclusione corretta.

Che cos’è la SCIA?

SCIA significa Segnalazione Certificata di Inizio Attività. L'articolo 22 del DPR 380/2001 la prevede, tra le altre fattispecie, per interventi che presentano una rilevanza maggiore rispetto alle opere normalmente gestite con CILA ma non ricadono nel Permesso di Costruire.

Può riguardare, nei casi previsti:

• manutenzione straordinaria che interessa parti strutturali;
• determinati interventi sui prospetti;
• restauro e risanamento conservativo con opere strutturali;
• ristrutturazioni edilizie non soggette a Permesso di Costruire.

Un esempio ricorrente è la realizzazione di una nuova apertura in un muro portante: normalmente richiede una SCIA, il progetto strutturale e gli ulteriori adempimenti sismici applicabili.

SCIA e modifiche esterne: non vale la regola “interno o esterno”

Un'altra semplificazione frequente è “CILA per l'interno, SCIA per l'esterno”. Neppure questa formula è assoluta.

Con SCIA possono essere realizzati anche determinati interventi esterni e modifiche ai prospetti previsti dalla normativa, per esempio:

• determinate nuove aperture;
• modifica di porte o finestre;
• interventi su facciate e prospetti;
• opere strutturali esterne.

Il corretto titolo dipende però dal tipo di intervento, dalla zona urbanistica, dalla presenza di vincoli, dalla disciplina comunale e dalla rilevanza complessiva dell'opera.

La SCIA consente anche interventi strutturali e diverse modifiche esterne non compatibili con una semplice CILA, ma il titolo va sempre verificato sul progetto concreto.

Quando posso iniziare i lavori con una SCIA?

Una SCIA ordinaria completa, quando non richiede ulteriori atti di assenso, è normalmente efficace con la presentazione. Questo non significa però che qualsiasi lavoro possa sempre iniziare il giorno successivo al protocollo.

L'effettiva possibilità di avviare le opere dipende anche da:

• tipologia dell'intervento;
• zona urbanistica;
• eventuali vincoli;
• autorizzazioni paesaggistiche;
• nulla osta e ulteriori atti di assenso necessari;
• adempimenti strutturali e sismici applicabili.

“Ho protocollato la SCIA, quindi domani posso sempre demolire”: no. Prima devono essere verificati eventuali vincoli e atti di assenso necessari.

Quando serve il Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire riguarda trasformazioni urbanistico-edilizie di maggiore rilevanza. L'articolo 10 del DPR 380/2001 comprende, tra le principali fattispecie:

• nuove costruzioni;
• ampliamenti qualificabili come nuova costruzione;
• ristrutturazioni urbanistiche;
• determinate ristrutturazioni edilizie rilevanti;
• ulteriori interventi individuati dalla legge e dalla disciplina regionale.

Il Permesso viene rilasciato dall'amministrazione dopo l'istruttoria prevista. Anche in questo procedimento progetto, relazioni e asseverazioni sono predisposti da un tecnico abilitato.

CILA, SCIA, SCIA alternativa e Permesso di Costruire richiedono il coinvolgimento del tecnico abilitato secondo le rispettive procedure.

Che cos’è la SCIA alternativa al Permesso di Costruire?

La SCIA alternativa disciplinata dall'articolo 23 del DPR 380/2001 non è semplicemente una SCIA “più importante”. È un procedimento alternativo al Permesso di Costruire utilizzabile soltanto nelle specifiche fattispecie previste dalla legge.

Può riguardare, in termini generali:

• determinate ristrutturazioni edilizie rilevanti ordinariamente soggette a Permesso di Costruire;
• determinate nuove costruzioni o ristrutturazioni urbanistiche disciplinate da piani attuativi sufficientemente dettagliati;
• ulteriori interventi direttamente disciplinati da strumenti urbanistici contenenti precise disposizioni plano-volumetriche.

Presupposti, documentazione e tempi sono differenti dalla SCIA ordinaria e devono essere verificati sul progetto e sugli strumenti urbanistici applicabili.

La SCIA alternativa è un’alternativa al Permesso di Costruire solo nei casi espressamente previsti dalla legge: non deve essere confusa con la SCIA ordinaria.

Edilizia libera, CILA, SCIA e Permesso: schema orientativo

Schema orientativo: il titolo corretto deve sempre essere verificato sul singolo intervento.

Il tecnico cosa deve verificare prima di presentare la pratica?

Una buona pratica edilizia non inizia con la compilazione del modulo. Inizia dalla conoscenza documentata dell'immobile e dal confronto fra ciò che è stato approvato e ciò che esiste realmente.

1. Accesso agli atti comunali: ricostruzione dei titoli edilizi precedenti e dello stato approvato.
2. Rilievo accurato dello stato dei luoghi: misure, geometrie e situazione realmente esistente.
3. Confronto: stato approvato e stato reale vengono sovrapposti e verificati.
4. Verifica: eventuali difformità, tolleranze, vincoli e condizioni urbanistiche.
5. Progettazione: definizione precisa dell'intervento compatibile con l'immobile.
6. Titolo edilizio: scelta del procedimento corretto sulla base delle opere.

Una buona progettazione parte dalla conoscenza dello stato legittimo, non dalla semplice planimetria catastale.

Accesso agli atti e buon rilievo dello stato dei luoghi sono quindi la base sia della progettazione sia della corretta redazione della pratica.

Un immobile ante 1967 è automaticamente regolare?

No. L'espressione “ante ’67” viene spesso utilizzata come se rendesse automaticamente legittima qualsiasi costruzione precedente, ma è una semplificazione errata.

Il 1° settembre 1967 è una data importante perché la cosiddetta Legge Ponte estese l'obbligo generalizzato del titolo edilizio all'intero territorio comunale. Prima di quella data potevano però già esistere obblighi di licenza edilizia, soprattutto nei centri abitati e nelle aree già disciplinate.

Per gli immobili realizzati in epoca e zona nelle quali il titolo non era richiesto, lo stato legittimo può essere ricostruito secondo l'articolo 9-bis del DPR 380/2001 utilizzando documentazione probante, per esempio:

• catasto di primo impianto;
• fotografie e riprese storiche;
• cartografie;
• documenti d'archivio;
• atti di provenienza certa;
• successivi titoli edilizi.

Ante ’67 non significa automaticamente senza titolo e quindi regolare.

E se prima dei lavori scopro una difformità?

Quando dal confronto tra stato approvato e stato reale emerge una differenza, bisogna prima capire se rappresenti effettivamente una violazione edilizia.

La prima verifica riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive dell'articolo 34-bis del DPR 380/2001. Alcune differenze di minima entità, entro i limiti e le condizioni previsti dalla norma, non costituiscono violazione edilizia.

Nei casi ammessi non si presenta una sanatoria per “curare” la differenza: il tecnico la valuta e la dichiara secondo la disciplina applicabile.

Questo non significa che qualsiasi irregolarità possa essere ricondotta alle tolleranze. Devono essere approfondite, e non possono essere automaticamente trattate come articolo 34-bis, situazioni quali:

• nuovi volumi;
• ampliamenti;
• verande;
• rilevanti modifiche di sagoma;
• interventi strutturali abusivi;
• modifiche sostanziali non riconducibili ai limiti di tolleranza.

Se la difformità non rientra nell'articolo 34-bis occorre verificare se sia sanabile e individuare la procedura corretta prima di impostare le nuove opere.

CILA tardiva, SCIA in sanatoria e accertamento di conformità

I termini “CILA tardiva”, “CILA in sanatoria”, “SCIA in sanatoria” e “accertamento di conformità” non sono intercambiabili.

La procedura dipende dalla natura dell'opera, dalla data di realizzazione, dal titolo originariamente necessario, dalla disciplina applicabile e dalla possibilità effettiva di regolarizzazione.

Le sanatorie edilizie saranno trattate in un prossimo approfondimento dedicato.

Quale pratica per gli interventi più frequenti?

Gli esempi seguenti aiutano a orientarsi, ma non sostituiscono la verifica dell'immobile, del progetto, della zona e degli eventuali vincoli.

Nota: lo stesso nome commerciale del lavoro può comprendere opere differenti e condurre a procedimenti diversi.

Rifare il bagno senza spostare i muri è sempre edilizia libera?

No. Bisogna distinguere la sostituzione delle finiture dal rifacimento sostanziale degli impianti.

Se vengono sostituiti soltanto sanitari, rubinetteria, rivestimenti e finiture, senza una modifica sostanziale degli impianti, l'intervento può rientrare nella manutenzione ordinaria.

Se invece viene rifatto in modo sostanziale o integrale l'impianto idrico-sanitario, l'intervento assume tipicamente natura di manutenzione straordinaria, anche se la distribuzione dei muri rimane invariata.

Non sposto i muri non significa automaticamente edilizia libera.

La planimetria catastale dimostra che l’immobile è regolare?

No. Catasto e Comune hanno finalità differenti. La planimetria catastale descrive la situazione censita ai fini catastali, ma non sostituisce i titoli edilizi e non dimostra da sola la regolarità urbanistico-edilizia.

Una planimetria catastale può coincidere con lo stato reale e rappresentare comunque opere non autorizzate. Viceversa, un immobile urbanisticamente regolare può avere un Catasto da aggiornare.

Conformità catastale e conformità edilizia sono verifiche differenti.

Il percorso corretto prima di presentare una pratica

Una pratica edilizia corretta non nasce dalla compilazione del modulo. Il procedimento amministrativo è il risultato finale di un'analisi tecnica iniziata molto prima.

Accesso agli atti→Rilievo dello stato dei luoghi→Ricostruzione dello stato legittimo→Verifica delle difformità→Progettazione→Scelta del titolo edilizio→Presentazione della pratica

Saltare le verifiche iniziali può far emergere durante i lavori problemi che avrebbero dovuto essere affrontati prima: difformità, incompatibilità urbanistiche, vincoli, opere strutturali non considerate o necessità di autorizzazioni ulteriori.